Muitos imóveis em uso há anos não estão em nome de quem mora neles: compras feitas por “contrato de gaveta”, heranças nunca regularizadas, terrenos ocupados por longo tempo sem escritura. A usucapião é o caminho previsto em lei para transformar essa posse prolongada em propriedade registrada — e, em muitos casos, pode ser feita diretamente em cartório.
O que é a usucapião
É a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, contínua, sem oposição e com intenção de dono, pelo tempo exigido em lei. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (arts. 183, § 3.º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal).
Modalidades e prazos
- Extraordinária: 15 anos de posse, independentemente de título ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor fez do imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
- Ordinária: 10 anos de posse com justo título e boa-fé. Pode cair para 5 anos se o imóvel foi adquirido de forma onerosa, com base em registro depois cancelado, e houver moradia ou investimentos (art. 1.242).
- Especial urbana: 5 anos de posse de área urbana de até 250 m², utilizada para moradia, por quem não é proprietário de outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil e art. 183 da Constituição).
- Especial rural: 5 anos de posse de área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela tenha moradia e não seja proprietário de outro imóvel (art. 1.239 do Código Civil e art. 191 da Constituição).
- Familiar: 2 anos de posse direta e exclusiva de imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizado para moradia, por quem não é proprietário de outro imóvel (art. 1.240-A).
Em regra, quem adquiriu a posse de outra pessoa — por compra ou herança, por exemplo — pode somar o tempo de posse dos antecessores, desde que contínuas e pacíficas (art. 1.243 do Código Civil).
Usucapião em cartório
A usucapião extrajudicial é processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que está o imóvel, com a assistência obrigatória de advogado (art. 216-A da Lei n.º 6.015/1973). Normalmente são exigidos:
- ata notarial, lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo de posse e suas circunstâncias;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva anotação de responsabilidade técnica;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca;
- documentos que comprovem a posse e seu tempo, como contratos, recibos, carnês de IPTU e contas de consumo.
E os vizinhos e o antigo proprietário?
Os titulares de direitos registrados no imóvel e os confrontantes (vizinhos) são notificados para se manifestar. Se não responderem no prazo, o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2.º, da Lei n.º 6.015/1973). Havendo impugnação que não seja resolvida no cartório, o caso segue para a via judicial.
Quando a ação judicial é necessária
O caminho judicial continua sendo o adequado quando há disputa sobre a posse, impugnação de vizinhos ou do proprietário registrado, ou quando não é possível reunir a documentação exigida pelo cartório. Para imóveis situados em Sertãozinho, o pedido extrajudicial tramita no Cartório de Registro de Imóveis da comarca.
Por onde começar
- Reúna os documentos que comprovam desde quando você ocupa o imóvel.
- Verifique a matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
- Identifique os vizinhos confrontantes e a situação dos impostos.
- Busque orientação jurídica para definir a modalidade adequada e o melhor caminho — cartório ou Justiça.
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Conteúdo elaborado em parceria. Este artigo foi criado em conjunto com o advogado parceiro Sérgio Douglas Canella (OAB/SP n.º 442.482), com atuação em Direito Imobiliário, Civil, Administrativo, do Consumidor, Empresarial, Tributário e de Trânsito. Saiba mais em sergiocanella.adv.br ou na página advogados parceiros.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual do caso por um profissional.
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